央广网7月28日消息(记者 安垚)近日,大发集团宣布公司首席财务官罗俊已因个人原因离职。近一两年,房企财务高管职位频繁发生变动,今年2月,实地执行总裁兼CFO李斌离职,在4月加入升龙集团后很快又再次离职;7月5日,蓝光发展公布欧俊明申请辞去公司首席财务官职务;去年,佳兆业、时代中国、正商实业等房企首席财务官也接连走马换将。

财务官职位更替频繁,很容易让人联想到房企日益严峻的资金问题。在“三道红线”严格监管以及融资渠道收紧的大环境下,房企正面临着“偿债”与“找钱”的双重压力,对财务高管能力的要求越来越高。下半年,金融监管将持续收紧,寻找解决资金问题的良方仍是当前房企的主要任务之一。

房企偿债压力巨大

进入下半年以来,房企们不断加紧海内外融资。

7月13日,融创中国控股有限公司发布公告称,拟发行2024年到期的4亿美元6.8%优先票据,以及额外发行2026年到期的1亿美元6.5%优先票据。

7月16日,珠海华发集团有限公司发布2021年度第八期中期票据募集说明书,本期中期票据发行规模为不超过10亿元(含10亿元),发行期限为3+2年期。

7月23日,金辉集团股份有限公司宣布拟公开发行2021年面向专业投资者第二期公司债券,发行总额不超过人民币8.50亿元,发行日为2021年7月28日。

根据相关公告,这几笔融资有着相同的目的,都将用于偿还房企各自已到期或即将到期的债务。

事实上,房企们正承受着巨大的偿债压力。贝壳研究院数据显示,2021年房企偿债总额约为12822亿元,达到历史偿债规模极值。

(图片来源:贝壳研究院,央广网发)

而7月是房企在下半年面临的偿债最高峰,中指研究院统计数据显示,今年7月房企债券到期总规模达到1120.3亿元,另外8、9月的债券到期总规模分别为953.0亿元和838.5亿元,还债压力也不小。

(图片来源:中指研究院,央广网发)

为应对债务集中兑付,房企们不得不密集发债,采用“借新偿旧”的方式置换债务,以缓解流动性紧张问题。

融资规模下降、成本攀升

进入偿债高峰的同时,房企正面临着愈发严厉的监管,融资规模持续收缩。

自2020年11月后,房企单月净融资为负的情况持续出现,也就是新增发债规模不及到期债务规模。今年上半年,中指研究院数据显示房地产行业共融资11089.5亿元,同比下降8.1%,环比下降6.1%,融资收紧态势明显。

(图片来源:中指研究院,央广网发)

债券发行是房企融资的主要形式,贝壳研究院数据显示,2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元,同比下降16%,规模累计增速连续两年下降,2021年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。

境外债市融资规模下滑更为明显,2021年上半年同比跌幅达到29%,而境内融资规模同比下滑约7%。

从融资成本来看,受到高压调控以及偿债高峰影响,房企融资成本随之上升,中指研究院数据显示,2021年1-6月信用债平均利率为4.52%,同比上升0.37个百分点。

在融资供需端持续收紧的背景下,房企间的融资成本形成了鲜明的对比。

7月23日,万科公告将发行规模不超30亿元的住房租赁专项公司债券(第三期),该期债券分为两个品种,品种一票面利率为3.19%,品种二票面利率为3.49%,均低于行业平均水平。近两月,万科还曾多次下调债券利率,其中债券“17万科01”票面利率从4.50%下调至1.90%,“18万科01”票面利率从4.05%下调至2.80%。

差异明显的是,贝壳研究院数据指出今年6月尾部房企平均融资成本维持在8.0%左右。以上市不到两年的汇景控股为例,其7月19日宣布发行的2300万美元额外新票据,利率达到12.5%,高于行业均值。

中国人民银行金融市场司司长邹澜近期表示,“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步,将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。可以预见,房地产金融严监管将成为常态。

拓展融资渠道、优化债务结构是关键

一方面是房企对资金的巨大需求,另一方面是监管对房企融资进行限制,双重压力下部分房企债务形势严峻。据贝壳研究院统计,2021年上半年有23支债券被评估机构列为“低评级高危债”,主要涉及房企5家,涉及债券规模337.2亿元,其中已经发生实质性违约的有11支债券,涉及金额104.3亿元。而债务违约将造成评级下调,融资难度提高,还债压力进一步加剧。

为解决资金问题,房企纷纷寻求新的融资渠道,分拆物业、代建、文旅等业务板块上市成为房企获取资金的重要方式,另外绿色债券的热度也有明显上升。

仲量联行分析人士认为,绿债与传统债务相比,具有融资成本低、审核效率高、单一项目募集资金体量更大等优势,并且绿色、可持续发展等标签能吸引更多投资者,能有效地降低房企财务压力。中指研究院数据显示,2021年1-6月,房企绿色债券共融资332亿元,接近去年全年的2倍,占海外债发行总额的17.5%。7月以来,已有远洋集团、上坤地产、路劲基建、新城控股等多家房企发行绿色债券。

不过仅靠融资很难真正解决资金问题,克而瑞分析人士表示,随着融资环境收紧,未来拓展多元化融资渠道、优化自身债务结构,成为房企顺利融资且降低融资成本的关键,与此同时,房企促销售、加强回款已成为当务之急。

今年上半年,绝大部分百强房企都实现了销售业绩的稳健增长,近半数百强房企相比于2019年同期销售额涨幅超过50%。而面对下半年的债务压力,不论是融资“补血”还是回款“造血”能力,房企都需要进一步提升。